宝鸡市区住宅小区老旧电梯更新使用

专项维修资金工作指南

为深入贯彻国家大规模设备更新和消费品以旧换新政策，扎实推进市区住宅老旧电梯更新工作，本着让群众少跑路原则，依据《陕西省物业服务管理条例》《宝鸡市住宅专项维修资金管理办法》等法律法规及规范性文件规定，制定本工作指南。

一、适用范围

（一）已按新建住宅或已售公有住房交存标准交存专项维修资金的住宅小区。

（二）纳入超长期特别国债支持住宅老旧电梯更新范围、享受补贴外，还需使用专项维修资金的项目。

二、使用流程

（一）更新项目确定

各区住建局根据省、市住宅老旧电梯更新政策精神，组织业主征询意愿后，将纳入超长期特别国债支持范围的电梯更新清册报宝鸡市住房维修资金服务中心（以下简称“服务中心”）备案，作为申请使用住宅专项维修资金的依据。

（二）申请主体确定

实施主体应当为更新电梯所在单元、幢或住宅小区的相关业主，公有或单位自管住宅由其所有权人或委托管理人为实施主体；实施主体委托物业服务企业或有相应资质的单位代理，作为电梯更新使用专项维修资金申请人（以下简称“申请人”）。

（三）会议研究方案

申请人邀请社区居民委员会，组织业委会（或物管会）、物业服务企业、有相应资质的单位和相关业主等，召开会议研究确定施工单位的选择方式。

若采取公开招标的方式选择施工单位，应当确定工程最高限价，最高限价经审价后组织招标；若采取公开招标以外的方式选择施工单位，会议应当形成使用方案，包括选择施工单位方式、拟选施工单位、施工方案（电梯拆除方案，换新电梯的品牌、型号、规格、配置、施工周期等内容）、费用预算、分摊方案等。

申请人应当委托维修资金专户银行提供的造价咨询机构对费用预算或工程最高限价进行造价审核。

（四）创建工程项目

申请人到服务中心书面申请登记，并在“宝鸡市住宅专项维修资金信息管理系统”（以下简称“信息系统”）中发起电梯更新项目业务单，按要求填写项目相关信息并上传使用方案资料。申请人应当对使用方案的真实性、合法性负责，并将纸质使用方案报服务中心备案，并在物业服务区域内显著位置公示公告。

（五）业主投票表决

使用方案公告后，申请人应当组织相关业主对使用方案进行线上投票表决。信息系统自动生成项目表决业务后，申请人进入表决系统，确认表决信息、选择表决起止日期；相关业主通过“宝鸡市维修资金服务中心”微信公众号，或使用投票器扫描身份证进行线上投票表决。

维修资金使用业务的投票表决的通过规则为：专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

（六）信息公示公开

投票表决结束后，申请人应当在物业服务区域内显著位置，将表决结果进行公示，并留存公示照片，公示时间为7天。

（七）签订施工合同

使用方案、投票表决结果公示期满且无异议的，申请人与施工单位签订施工合同，组织实施电梯更新工程。申请人应留存物业维修前、维修中、维修后影像资料。

（八）工程竣工验收

申请人将工程竣工资料、费用结算、项目费用业主分摊清册（信息系统自动生成）等在物业服务区域内显著位置和信息系统公示7天，并留存公示照片。

工程竣工后，申请人应邀请社区居民委员会，组织施工单位、业委会（或物管会）、物业服务企业、有相应资质的单位及相关业主等进行竣工验收，验收合格的填写《住宅专项维修资金使用工程量、竣工验收表》。完成竣工验收的，申请人委托工程造价咨询单位（按审计部门要求）对电梯更新工程造价进行审核，出具审价报告，审计结果将作为资金拨付的最终依据。结算费用如有增加，需组织相关业主对增加部分进行表决，表决通过方可将增加部分费用作为电梯更新项目使用维修资金申请列支。

（九）申请资金拨付

申请人持维修资金使用有关材料，向服务中心申请拨付专项维修资金。