各县区住建局、高新区管委会住建局：

现将《2026年宝鸡市物业管理“四进六规范”工作方案》印发你们，请结合实际，认真抓好落实。

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                                     2026年1月6日

2026年宝鸡市物业管理“四进六规范”工作方案

为进一步深化基层治理，推动“整治物业服务履约不到位、侵占业主公共收益等问题”走深走实，加快物业服务行业法治化、规范化进程，切实提高物业服务质量，提升群众满意度，决定在全市物业行业开展“四进六规范”行动。现提出如下工作方案。

一、目标任务

以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，认真学习贯彻党的二十届四中全会精神，聚焦物业服务领域群众身边不正之风和腐败问题，依托物业管理政策法规“四进”行动，提高行业监管人员业务能力，增强企业依法守规与服务意识，提升居民法律意识与契约精神，营造良好的物业管理氛围；通过物业服务“六规范”行动，扎实开展行业乱象整治，着力解决一批群众天天有感的关键小事，建立“权责明晰、服务优质、管理有序、监督有力”的物业管理新格局。

二、主要措施

（一）开展政策法规“四进”行动

1.政策法规进社区：及时组织社区物业管理人员积极参加市上举办的物业管理、城市管理、消防、燃气等各类政策法规培训；邀请专业人员、聘请专业律师，组织开展物业管理相关法律法规规章、政策及省、市规范性文件宣传培训，结合实际案例详细解读相关条款，提升社区物业管理人员业务能力与矛盾纠纷调处能力；指导镇（街道）、社区依托社区法治广场、长廊等阵地及社区微信公众号、短视频等新媒体平台，广泛宣传物业管理政策法规或相关典型案例，公开物业管理过程中相关政府职能部门、专营单位职责、电话及物业服务企业、业主的权利与义务，明晰权责边界，营造和谐的物业管理氛围。

2.政策法规进小区：针对居民在日常生活中遇到的物业管理相关问题及与居民生活密切相关、群众普遍关注的物业服务范围、物业服务费标准、物业企业职责、业主的权利义务、车位权属、公共收益范围与使用、业委会（或物管会）组建与职责、维修资金使用范围与申请程序等热点焦点问题，县区住建、镇（街道）要组织物业管理专业人员、律师、法律顾问或普法志愿者，分片区、有计划地进驻小区，通过设立法律咨询台、发放宣传资料或设置互动问答环节等形式，将物业管理政策法规送到群众身边，消除群众疑惑与误解，引导居民运用法律武器维护自身合法权益。

3.政策法规进住户：通过小区业主微信群、社区微信公众号、微信小视频、抖音等线上渠道，制作、转发或推送相关车位权属、物业服务范围、公共收益归属、电动自行车充电安全、高空抛物危害、宠物饲养须知等简短易懂的普法小视频，图文并茂解读相关政策法规；‌针对老年人、独居家庭、反复投诉及长期拖欠物业服务费等业主，实施“敲门行动”，上门走访倾听群众诉求，发放相关宣传资料，解读相关权利义务，面对面沟通，妥善解决群众合理诉求；确保宣传“不漏一户”，打通普法“最后一公里”，推动居民形成“学法、懂法、守法、用法”的浓厚氛围。

4.政策法规进企业：聚焦物业服务领域合同履行、企业职责、费用收缴、停车管理、公共收益、矛盾调处等问题，定期组织辖区物业企业，采取“法规解读＋案例警示＋现场答疑”等方式开展培训，增强企业依法经营意识，提升从业人员法治观念与履职能力；搭建行业交流平台，组织辖区优秀企业“以身讲法”，帮助企业提升依法经营能力，坚定企业发展信心；深入企业走访座谈，了解经营情况，为企业发展提出建设性的建议；协调法院、律师、法律顾问或普法志愿者等，通过开展法律援助、提供法律意见等形式送法上门，助力打造依法经营、服务规范、业主满意的“好管家”。

（二）实施物业管理“六规范”行动

1.规范物业企业履约服务行为：指导物业服务企业按照合同约定服务等级，做好公共区域清扫、垃圾清运和环境消杀，安全巡逻、门岗值守和秩序维护，共用设施设备维修养护，绿化养护、花草修剪和景观维护，耐心专业解答业主咨询、妥善协调处理相关投诉纠纷“四保一服”基础服务，切实做到服务收费“质价相符”；针对小区业主堵塞消防通道、违规饲养宠物、破坏绿化、飞线充电、违规装修等违法违规行为，依法依规履行好劝阻、制止、报告义务；严格按照规定在物业服务区域显著位置公示项目物业服务信息二维码，公示物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费项目、收费标准等信息；严禁擅自提高收费标准、违规收费、乱收费及利用售水、售电、收取供暖费、梯控、停车等捆绑收取物业服务费。

2.规范公共收益收支行为：指导物业企业、业主委员会（或物业管理委员会）等公共收益管理主体，严格按照《物业管理条例》《陕西省物业服务管理条例》《宝鸡市住宅小区公共收益管理办法》等法规、规范性文件规定，准确梳理公共收益来源，经营合同到期需续签、新增经营项目与使用公共收益时，须征求相关业主意见，参与表决与同意决议的业主人数、专有部分面积必须达到法定比例；开设专项银行账户，单独分类列账存储管理公共收益；在显著、醒目位置公布经营合同、收付款票据，定期公示收支明细、审计报告等，接受业主监督，保障业主知情权与监督权。严禁擅自利用小区共用部位公共设施设备经营，严查将公共收益用于本该物业服务企业承担的维修义务、未经相关业主决议擅自分配使用与侵占公共收益行为。

3.规范住宅小区施工行为：联合城管执法、市场监管、消防救援等部门，依法查处业主装饰装修、使用物业过程中擅自变动房屋建筑主体和承重结构，在外墙体开设、扩大门窗等改变房屋外貌，将没有防水要求的房间或阳台改造为卫生间、厨房，擅自占用、移改共用部位、共用设施设备，私搭乱建、破坏绿化，不及时清运工程建筑垃圾等违法违规行为；加大力度整治存量违法建筑，优先拆除存在安全隐患、群众投诉反映集中的违法建（构）筑物。督促物业服务企业做好施工过程中的巡查与规范施工时段、噪音管控、安全防护等监督提示，履行好相关违法违规行为的劝阻、制止与报告职责，降低施工对居民安全与生活影响；依法查处物业服务企业履职不到位、不履职行为。

4.规范住宅小区业委会行为：指导镇（街道）做好业主委员会选举换届工作的监督指导，努力提高业委会组建率，暂不具备成立条件或无法成立业委会的，及时组建物业管理委员会，代行业主委员会职责；加强对业委会候选人的审核把关与推荐，按照党建引领社区物业党建联建相关要求，鼓励符合条件的社区党组织成员、居委会委员通过法定程序兼任业委会委员，引导、支持符合条件的党代表、人大代表、政协委员和党员积极参选业委会，确保业委会党员占比不低于50%；推荐优秀业委会委员兼任社区居委会委员，全面推行“双向进入、交叉任职”。督促镇（街道）加强对业委会（或物管会）及其成员履职情况的监督，组织业委会（或物管会）委员开展政策法规及履职能力培训，提高业委会（或物管会）和委员依法履职能力，规范履职行为；及时制止业委会（或物管会）及其委员履职中的违法违规行为，并通报全体业主，向业主大会提出重新选举业委会或撤销业委会委员资格建议；探索建立业委会换届审计机制。

5.规范业主自我管理行为：结合社区治理网格化工作，鼓励推荐“有公心、有能力、有威望、有热情”的党员业主担任网格党支部书记、楼栋党小组长；探索健全小区居民议事会、板凳座谈会、睦邻议事会等方式；积极开展党的方针政策、法律法规、燃气安全、金融防诈等宣传，广泛收集社情民意，协调解决邻里纠纷，常态化、多元化开展暖心服务。引导业主积极参加业主大会，共同制定修改业主大会议事规则、小区管理规约等；遵守相关法律法规、议事规则、居民公约、管理规约及业主大会决议，依法行使权利、履行义务，理性处理物业纠纷；自觉抵制违规装修、私搭乱建、毁坏绿地、高空抛物、违规饲养等违法违规行为，增强业主居民主人翁意识、依法维权意识与民主监督意识。

6.规范住宅小区便民服务行为：指导物业服务企业、业委会或相关小区管理主体，结合“骑手进小区”“消费品以旧换新”等，因地制宜配建置物架、取餐柜，设置临时停车区域、暖心驿站等；设立志愿服务站，结合节假日、纪念日等，开展水电设备检修、小家电维修、地垫清洗，量血压、测血糖、健康咨询等便民服务，妥善解决居民身边“关键小事”；探索推动快递代收、养老助餐等服务，明确收费标准，规范服务内容，满足居民多元化、多层次生活需求，积极构建美好舒适的宜居家园。

三、工作步骤

1.动员部署（2026年1月—2月）组织镇（街道）、社区、物业服务企业、业委会（或物管会）代表等，召开动员会，统一思想，夯实责任，细化任务，制定详实工作计划与工作措施，全面系统部署“四进六规范”行动。

2.集中推进（2026年3月—10月）邀请物业行业专家、律师或法律顾问，组织开展政策法规“四进”行动；通过官方网站、业主微信群、小区公示栏公布投诉、咨询电话等方式，广泛收集问题线索，建立问题台账，逐一调查核实，依法依规开展整治，并将涉嫌违法违纪问题线索移送相关执法部门或纪检监察部门，稳步推动物业管理“六规范”行动。

3.巩固深化（2026年11月—12月）对“四进六规范”行动开展“回头看”，通报优秀经验做法与企业不良行为；认真分析工作中发现的问题和薄弱环节，制定完善相关制度措施，建立长效机制；同时形成行动工作总结。

四、工作要求

（一）强化思想认识。各单位、组织要进一步提高政治站位，充分认识到开展物业管理“四进六规范”工作是坚持以人民为中心，解决群众身边“关键小事”的民生实事，是落实整治群众身边不正之风和腐败问题的重要举措。

（二）强化组织领导。各县区住建部门要落实“一把手”亲自抓的要求，层层传导压力，督促指导镇（街道）、社区将“四进六规范”行动作为加强物业市场监管、推动物业服务有效融入基层社会治理的重要抓手，紧盯薄弱环节与突出问题，压实各方责任，强化沟通协调，狠抓工作落实，确保行动取得实效。

（三）强化宣传引导。充分利用官网、公示公告栏、微信公众号、微博抖音等自媒体，加大宣传力度，提升居民群众对物业管理政策法规、“四进六规范”行动的知晓率，积极营造良好氛围；及时宣传正面典型案例与优秀经验做法，定期通报物业服务企业、业委会及相关业主违法违规行为，引导全社会支持配合，营造良好的工作氛围。